中介替人卖房不能越俎代庖
发布时间：2018年5月18日
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在百度网键入相关关键词搜索，可以发现有大量房屋中介当被告的案件的新闻报道。有文章称，房屋买卖中介行为的不规范正在引起人们的重视。
代理卖房房主不认 法院判决买卖无效
近日，四川省成都市中级人民法院对一起房屋买卖合同纠纷作出终审判决，替人卖房却未得到房主的授权或追认，房屋买卖无效。
2003年4月18日，程某向苟某出具委托书并签订委托售房协议，委托苟某将其个人所有的一套房屋出售，苟某首付3万元定金，余款15万元于一周内支付。当日，由成都蜀都公证处对委托书进行公证，公证书编号为3010，并约定苟某支付完剩余房款后，程某将3010号公证书原件交付苟某。
2003年6月16日，苟某在程某未将3010号公证书原件交给他的情况下，持3010号公证书复印件到公证处，称程某交给他的3010号公证书原件遗失，要求公证处对其所持3010号公证书复印件与原件一致进行公证，公证处同意其请求并制作4719号公证书确认。
2003年6月22日，苟某为甲方，吴某为乙方，双方签订了房屋买卖合同，约定苟某将涉案房屋出售给吴某，总价款19万元，并约定了付款方式和期限。苟某保证所售房屋产权清楚，若发生产权纠纷由其负责，给吴某造成经济损失，苟某赔偿3.8万元。吴某依约向苟某支付了购房款。2003年6月30日，苟某持4719号公证书、房屋买卖合同、房屋产权证原件等材料，与吴某一同到成都市房产管理局申请房屋过户。成都市房产管理局将涉案房屋过户给了吴某，同时注销了程某的产权证。
2003年7月，程某得知其房屋已过户给吴某，即向成都市司法局申请撤销4719号公证书。成都市蜀都公证处于2003年7月22日召集双方当事人及程某的女
友段某开会协调，程某承认本人收取了售房定金3万元，段某承认收取了15万元房款，双方对房款的分配存在重大分歧，同意再进行协商解决。
2003年10月25日，程某向苟某出具了收到房款5万元和10万元的收条两张。2003年11月28日苟某与程某签订协议，苟某承认未付剩余房款13.5万元，同意在2003年12月15日前将该款支付给程某。2004年1月8日，苟某以程某胁迫其签订上述协议为由向公安机关报案，公安机关立案后对程某进行了羁押，后因证据不足将其释放。
2004年12月13日，成都市司法局作出[2004]03号不予撤销行政决定。程某不服，向成都市青羊区人民法院提起行政诉讼。2005年6月20日，青羊区法院判决成都市司法局撤销[2004]03号行政决定并重新作出行政行为。判决生效后成都市司法局重新作出[2005]13号不予撤销行政决定，程某不服，再次向成都市青羊区人民法院提起行政诉讼，青羊区法院判决撤销成都市司法局[2005]13号行政决定，判决已发生法律效力。2006年4月，程某向成都市武侯区人民法院提起行政诉讼，请求确认成都市房产管理局注销并过户程某房产证的行政行为违法，并予以撤销。青羊区法院判决撤销成都市房产管理局将程某房产证注销并过户登记为吴某的名字的行政行为。判决已发生法律效力，涉案房屋现已重新登记在程某名下。
2007年11月2日，四川省成都市蜀都公证处作出了撤销（2003）成蜀证内民字第3010号和（2003）成蜀证内民字第4719号公证书的决定。
2008年7月2日，吴某提起诉讼，请求判决程某继续履行房屋买卖合同，并赔偿损失3.8万元。
一审法院作出驳回诉讼请求的判决后，吴某不服，向成都中院提出上诉。
成都中院近日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。
当事人说
上 诉 人：房屋买卖不应无效
被上诉人：没有形成委托关系
第 三 人：隐名代理约束房主
吴某上诉称，被上诉人程某提交的证据部分为复印件，尚未经吴某、苟某核对原件，原判即直接采用庭审时对证据复印件的质证意见进行了判决。一
审法院未通知段某参加诉讼，可能影响案件事实的认定。原判认定的事实不清。程某向苟某出具的三张共计18万元房款收条，段某向程某出具的13万元收条，段某的证明和询问笔录等证据可证明程某已将18万元房款处置，所以委托售房协议具有法律效力。原审判决认定了“合同签订后，吴某依约向苟某支付了购房款”的事实，但其又以“程某并未收到吴某支付的房款”来混淆事实。3010号公证委托书是在2007年被撤销的，吴某是在2003年6月签订的房屋买卖合同，因此3010号公证书在合同签订时是有法律效力的，原判认定“3010号公证书已不具备证据效力”是错误的。程某在房屋过户后参加公证机关调解时未提出售房委托协议无效，并在会议记录上签字认可调解，且并未告知上诉人吴某委托售房协议不具有法律效力，故原审法院认为“苟某的行为并未得到程某的授权或追认，苟某与吴某之间签订合同、房屋买卖和过户行为缺乏法律依据”是错误的。依据合同法的规定，上诉人吴某与第三人苟某之间签订的房屋买卖合同应直接约束上诉人吴某与被上诉人程某。
被上诉人程某辩称，苟某未将余款在一周之内支付给程某，因此未得到3010号公证书原件，双方没有形成委托关系，苟某无权代理。被撤销的民事行为自始无效，2007年11月2日四川省成都市蜀都公证处（2007）成蜀撤字第02号决定书说明苟某的售房等行为自始无效。苟某谎称公证书遗失而取得的公证不具有法律效力，因此苟某不能据此来行使委托售房并过户的权利。苟某未将购房款全款交付给程某。吴某与程某无法律关系，不具备起诉程某的法定条件。
原审第三人苟某述称，程某与段某在售房过程中以夫妻名义同居，并且程某告知苟某，在找不到他时可将余款交给段某，因此在段某将房屋腾空将钥匙和电费卡交付给苟某时，苟某把余款15万元交给了段某。故段某收款行为构成表见代理。苟某和程某产生纠纷后，双方多次协商解决房款问题，程某在2003年10月25日向苟某出具了收到全部房款的收条，同时段某向苟某出具收条，上述事实表明程某已将房款处置，所以委托售房协议具有法律效力。在苟某与吴某签订房屋买卖合同时，苟某除了向吴某出示了房屋产权证原件、委托住房协议及公证书外，还亲自陪同吴某去公证处查阅了公证书原件，依照合同法第四百零二条关于隐名代理的规定，苟某和吴某签订的合同应直接约束程某。程某提交的关于13.5万元的协议及补充协议是以暴力胁迫手段逼迫苟某书写的，不符合事实。
连线法官
通过中介买房须看清代理权限
就本案相关的法律问题，记者采访了二审时的审判长张俊。
苟某有没有出售涉讼房屋的代理权，是本案的一个争议焦点。
对此，张俊告诉记者，程某与苟某约定，苟某支付完房款后，程某将委托苟某售房的3010号公证书原件交付苟某，故程某对苟某的委托授权是以苟某付清房款、程某将3010号公证书原件交给苟某为前提的。2003年6月22日苟某与吴某签订房屋买卖合同时，苟某未按约向程某支付房款，程某也未将3010号公证书原件交给苟某，故苟某没有出售房屋的代理权。吴某以3010号公证书事后才被撤销为由，主张苟某有代理权限的上诉理由不成立。
吴某在与苟某签订房屋买卖合同时，查看了产权证原件，以及原房主程某身份证、户口簿、离婚证等复印件；关于房主程某委托售房的授权委托手续，苟某称委托公证书已在公证处办理，等到过户时公证手续就齐了，吴某并未查看。在办理房屋产权变更登记时，吴某也未查看委托公证书，不清楚委托公证书的具体情况。
张俊说，因为吴某在签订合同时并未对苟某的代理权限进行适当的审查，也无足够理由相信苟某有代理权限，所以吴某与苟某签订的房屋买卖合同不能约束程某。事后程某虽在公证机关主持下同意协商调解，但并未追认苟某的处分行为。
苟某声称2003年6月1日向程某的女友段某支付了15万元，并出具了收条，但是法院没有认可。对此，张俊作出了详细的解释。
张俊说，段某并无收取房款代理权限，苟某也无证据证明其有足够理由相信段某有收取房款的代理权限，所以不能据此认定程某已收取房款15万元。虽然2003年10月25日程某向苟某出具了收到房款5万元和10万元的收条两张，但在双方2003年11月28日签订的协议中，苟某承认未付剩余房款13.5万元，并同意在2003年12月15日前将该款支付给程某，故2003年10月25日收条被2003年11月28日协议推翻，不能据此认定程某已收取了房款。苟某称2003年11月28日的协议系程某胁迫其签订并向公安机关报案，但其关于胁迫的主张并无有效证据证明。
庭审中，吴某认为本案应当适用合同法第四百零二条关于隐名代理的规定，吴某与苟某签订的合同应直接约束程某。
“因苟某并无代理程某售房的代理权限，吴某与苟某签订的合同不能约束程某。”张俊对记者说。
吴某提出，一审时程某提交的证据部分为复印件，未经吴某、苟某核对原件，而且法院也没有通知程某的女友段某参加诉讼。
对此，张俊说，程某在一审庭审中虽未提交3010号公证书及撤销3010号、4719号公证书决定的原件，但其提交的复印件的内容已由生效判决书确认，而且程某在二审中提交了原件，并经吴某、苟某核对无异议，所以，吴某认为一审法院未让其核对原件即对证据作出认定属程序违法的上诉理由不成立。段某并非案涉合同当事人，其不参加本案诉讼不影响案件的处理。
背景知识
隐名代理
隐名代理，是指当事人依照代理权，以自己的名义向相对人实施意思表示，而意思表示的效果却归属于委托人的民事法律行为。
对于隐名代理的处理结果，可概括为两个方面：
1.如果第三人在订立合同时知道代理人与被代理人之间存在代理关系的，则该隐名代理产生与显名代理相同的法律效力，即第三人与代理人所订立的合同直接约束被代理人和第三人。但是，有确切证据证明该合同只约束代理人和第三人的除外。
2.如果第三人不知道代理人与被代理人之间存在代理关系的，隐名代理并非必然产生显名代理的效果，而是要通过被代理人行使介入权或者第三人行使选择权才会形成相应的法律后果。
具体来讲，代理人因第三人的原因对被代理人不履行义务时，则应当向被代理人披露第三人。被代理人因此可以行使代理人对第三人的权利。代理人因被代理人的原因对第三人不履行义务时，则应当向第三人披露被代理人。第三人因此可以选择被代理人或者代理人作为相对人主张其权利。但是，第三人一经选定就不得变更所选定的相对人。相应地，被选定为相对人的被代理人可以向第三人主张其对代理人的抗辩权。
新闻链接
借条署名遭起诉 隐名代理不担责
为追回80万元借款，债权人向借条上的落款人催讨，而对方称自己是隐名代理，实际借款人不是自己。近日，江苏省无锡市南长区人民法院审结了这起借款合同纠纷案，驳回了润滑油公司要求华女士承担还款责任的诉讼请求。
2006年2月28日，华女士以自己为落款人写了一张借条，向无锡一家润滑油公司借了80万元。后润滑油公司起诉要求华女士立即归还借款和利息。
在法庭上，华女士称自己是代表特种油公司借的。借钱时已经告诉润滑油公司，实际借款人是特种油公司。润滑油公司的财务账册上记载了“特种油公司（本票）（华女士借）”，借方金额及余额两栏也记载金额为80万元。华女士认为记载内容反映了借款人应为特种油公司，自己只是经办人。华女士还提供了特种油公司委托她借款用来还贷的说明、润滑油公司借钱给特种油公司的进账单等，以证明80万元的借款是通过银行本票形式直接由特种油公司进账的。
特种油公司法定代表人也证实，该公司确实委托过华女士从润滑油公司借了80万元用来偿还银行贷款，公司账册上也有进账记载，公司借的钱应由公司偿还。
法院经审理认为，华女士受特种油公司委托向润滑油公司借款，并以自己名义写了借条。而润滑油公司出具的80万元银行本票直接以特种油公司为收款人，表明润滑油公司在借钱时已经知道80万元是由特种油公司收取的。润滑油公司在借款时知道华女士是受特种油公司委托借款，该借款合同应直接约束润滑油公司和特种油公司。华女士对此不承担还款责任。
法规链接
《中华人民共和国行政诉讼法》
第三十七条 对属于人民法院受案范围的行政案件，公民、法人或者其他组织可以先向上一级行政机关或者法律、法规规定的行政机关申请复议，对复议不服的，再向人民法院提起诉讼；也可以直接向人民法院提起诉讼。
法律、法规规定应当先向行政机关申请复议，对复议不服再向人民法院提起诉讼的，依照法律、法规的规定。
第三十八条 公民、法人或者其他组织向行政机关申请复议的，复议机关应当在收到申请书之日起两个月内作出决定。法律、法规另有规定的除外。
申请人不服复议决定的，可以在收到复议决定书之日起十五日内向人民法院提起诉讼。复议机关逾期不作决定的，申请人可以在复议期满之日起十五日内向人民法院提起诉讼。法律另有规定的除外。
第五十四条 人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：
（一）具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。
（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：
1.主要证据不足的；
2.适用法律、法规错误的；
3.违反法定程序的；
4.超越职权的；
5.滥用职权的。
（三）被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行。
（四）行政处罚显失公正的，可以判决变更。
第五十五条 人民法院判决被告重新作出具体行政行为的，被告不得以同一的事实和理由作出与原具体行政行为基本相同的具体行政行为。
《中华人民共和国合同法》
第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第三百九十六条 委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
第四百零一条 受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。
第四百零二条 受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
第四百零四条 受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。
王 鑫 陈敏俊
